Как не заплатить лишних налогов при сдаче квартиры в аренду

Михаил АЛЕКСАНДРОВ заместитель директора департамента налогов и права ИБГ "Русский инвестиционный клуб" Рост цен на жилье и его аренду заметно прибавили популярности частным инвестициям в недвижимость. Все чаще инвесторы покупают квартиры с привлечением ипотечных кредитов и сдают их в аренду, а схема, когда проценты по кредиту выплачиваются из арендной платы, становится все более распространенной. Но, вкладывая деньги в недвижимость, частный инвестор редко задумывается о налогообложении. И напрасно, потому что невнимание к налоговым органам чревато большими неприятностями, включая уголовную ответственность. Однако налоговые отчисления можно уменьшить, причем вполне законно. Надо только знать, как это сделать.
Если вы хотите купить вешалки или другое торговое оборудование, тогда заходите к нам.http://westtorg.ru/index.php?option=com_virtuemart&page=shop.browse&category_id=22&Itemid=3
Какие же именно налоги должно уплачивать физическое лицо при сдаче квартиры в наем? Если в наем сдается только одна квартира, то достаточно будет ежегодного декларирования доходов и уплаты 13-процентного налога на доходы физических лиц (НДФЛ). При этом необходимо отметить, что налоговая инспекция вправе потребовать документы, подтверждающие наличие источника дохода, - соответствующий договор с нанимателем и, возможно, выписку со счета, на который поступают арендные платежи (или акты приема-передачи денежных средств, если оплата осуществляется наличными). В налоговую декларацию должны включаться все доходы, полученные налогоплательщиком в истекшем году, независимо от того, был ли удержан налог при выплате таких доходов или его еще предстоит уплатить.

Если, например, помимо сдачи квартиры в аренду налогоплательщик получает доход в виде заработной платы, то сумму и источник такого дохода также необходимо будет указать в декларации, несмотря на то что налог в отношении данного дохода был удержан работодателем и повторно его уплачивать не придется. То же касается и остальных видов доходов. Представление декларации не потребуется только в том случае, если имущество сдается в аренду юридическому лицу и соответствующая сумма налога уже была удержана и перечислена в бюджет при выплате арендных платежей.

Декларация должна быть представлена не позднее 30 апреля, а сумма налога, исчисленного на основании поданной налоговой декларации, должна быть уплачена не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть, например, декларация о доходах, полученных в 2006 году, должна быть подана не позднее 30 апреля 2007 года, а налог уплачен не позднее 15 июля 2007 года.
Если вы хотите приобрести лазерный мфу, то зайдите вот сюда. У них вы найдете идеальное соотношение цены и качества.http://ptp-tyumen.ru/oki-mc161
Однако достаточно ли будет одной лишь налоговой декларации в том случае, если в аренду сдается не одна квартира, а несколько? В 2003 году налоговая служба посчитала, что деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества является предпринимательской, так как отвечает критериям, изложенным в статье 2 Гражданского кодекса РФ: это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение дохода от использования имущества. Как следствие, такие операции должны вести только лица, зарегистрированные в установленном порядке в качестве индивидуальных предпринимателей. Цели налоговой инспекции были достаточно просты - в отличие от физических лиц деятельность индивидуальных предпринимателей дополнительно облагается налогом на добавленную стоимость (НДС).

Точку в споре с налоговыми органами поставил Верховный суд, указавший в своем постановлении N 23 от 18 ноября 2004 года на то, что деятельность граждан, связанная со сдачей в аренду одной временно свободной квартиры (или иного помещения), не может быть признана предпринимательской. Однако позиция, изложенная в указанном постановлении, позволяет сделать и еще один вывод - если физическое лицо сдает две или более квартиры, или одно помещение, но нежилое (например, офис), и такие помещения приобретались именно с целью сдачи их в аренду, а не в целях личного использования, то такая деятельность является предпринимательской.

Таким образом, сдача в аренду двух или большего количества жилых помещений или сдача в аренду нежилого имущества будет являться предпринимательской деятельностью при условии, что помещения приобретались с целью последующей сдачи в аренду.

Этот вывод имеет два важных следствия. Во-первых, в отношении полученных доходов должен быть исчислен и уплачен НДС, во-вторых, физическое лицо должно быть в установленном порядке зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. На это стоит обратить особое внимание, так как осуществление предпринимательской деятельности без регистрации может привести к уголовной ответственности - статья 171 Уголовного кодекса РФ предусматривает ответственность за незаконное предпринимательство, если в результате осуществления предпринимательской деятельности без регистрации был получен доход, превышающий 250 тыс. руб.

Что же необходимо сделать для того, чтобы, не нарушая налогового, и тем более уголовного, законодательства, осуществлять сдачу в аренду одновременно нескольких объектов недвижимости? Первым шагом будет являться регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Это достаточно просто - регистрация отнимет несколько часов вашего времени и по срокам не превысит 10 дней.

Одновременно необходимо задуматься о том, какой режим налогообложения лучше всего применять. Сдача в аренду недвижимости индивидуальным предпринимателем приведет, как уже упоминалось, к возникновению дополнительной налоговой нагрузки в виде необходимости уплаты НДС по ставке 18%. Таким образом, совокупное налогообложение составит 31% (13% НДФЛ + 18% НДС). Есть ли способ уменьшить налоговые отчисления?

Такой способ, являющийся абсолютно законным, имеется. Действующим налоговым законодательством предусмотрен специальный налоговый режим, называющийся "упрощенной системой налогообложения" (УСН).

Применение данной системы заменяет уплату НДС, НДФЛ и ЕСН уплатой единого налога. Ставка такого налога может составлять 6% или 15%. Ставка выбирается налогоплательщиком самостоятельно при переходе на УСН и в дальнейшем не может быть изменена. Ставка в размере 6% применяется в отношении валового дохода без учета расходов. Ставка в размере 15% применяется в отношении прибыли (доходы за вычетом произведенных расходов). Так как сама по себе деятельность по сдаче имущества в аренду не влечет больших затрат, то можно рекомендовать в данном случае применение ставки налога в 6% от размера всего полученного дохода.

Необходимо помнить и об ограничениях, которые налагает УСН - сумма совокупного годового дохода не должна превышать 20 млн. руб. А стоимость имущества, сдаваемого в аренду, - 100 млн. руб. кукла тильда на чайник

В 2005 году общие заимствования Москвы составят 50 млрд. рублей

В 2005 году общие заимствования города Москвы составят 50 млрд. рублей. Об этом в четверг на пятой ежегодной конференции «Регионы и города России: заимствования как инструмент экономической политики» заявил глава Комитета госзаимствований столицы Сергей Пахомов. Из этой суммы 42 млрд. рублей составит размещение облигаций города, 8,6 млрд. рублей — кредиты банков. По словам Пахомова, займы в валюте будут совсем незначительные — порядка 3—4 млн. евро.

Пахомов заявил, что часть названной суммы заимствований позволит обеспечить рефинансирование долга Москвы, а 30 млрд. рублей пойдут на финансирование дефицита горбюджета. К концу текущего года доля внутреннего долга в совокупном долге города достигнет 80%. Как подчеркнул чиновник, соотношение «долг — доходы бюджета» к концу 2004 года составляло 26% и, несмотря на рост долга Москвы, будет сохраняться на уровне 30%.

В Лондоне пройдет банковская конференция «Делайте ставки на Россию»

В среду в Лондоне в престижном отеле «Клэриджес» пройдет третья ежегодная банковская конференция «Делайте ставки на Россию».

Ее главным организатором выступает британский журнал «Бэнкер» (ежемесячное банковское издание группы «Файнэншл Таймс») при поддержке ряда российских и зарубежных банков и корпораций.

Участники форума обсудят поощрение возможностей новых инвестиций для компаний и банков и бросят взгляд на реструктуризацию и приватизацию российского банковского сектора, а также изучат возможности розничной работы банков и развитие рынка займов.

С ключевыми докладами на конференции выступят старший советник Европейского департамента Международного валютного фонда Пол Томсен и директор бизнес-группы по России Европейского банка реконструкции и развития Юбер Пандза.

Затем в рамках форума состоятся тематические заседания и отдельные выступления докладчиков по разным вопросам — «Розничный банкинг: развитие рынка в России», «Приватизация и реформы — эффекты и выгоды», «Понимание структуры рынка российских ценных бумаг», «Возможности и вызовы для российского банковского сектора», «Законодательные стандарты на деле: сделки с недвижимостью в России», «Рынок страхования жизни — потенциал для развития российских финансовых рынков» и др.

В заседаниях примут участие представители таких известных российских и зарубежных банков, как Сбербанк, Росбанк, Промсвязьбанк, банк «ГЛОБЭКС», Райффайзенбанк, а также рейтингового агентства Fitch.

Конференция рассчитана прежде всего на иностранных инвесторов, банкиров и бизнесменов, которые уже ведут или намереваются начать работу в России. «Делегаты из первых рук получат надежную информацию о практике и перспективах работы банковского сектора России, узнают, что предстоит пережить ему в будущем, и увидят ключевые возможности для роста в данном секторе», — обещают организаторы.

Минфин отозвал лицензии у 10% аудиторских организаций

Во вторник Министерство финансов РФ объявило о беспрецедентном решении — приостановлено действие лицензий у 627 аудиторских фирм. До выхода соответствующего приказа в России насчитывалось 7,2 тыс. действующих лицензий на аудиторскую деятельность, из них 6,1 тыс. принадлежали аудиторским организациям. Таким образом, ограничение профессиональной деятельности затронуло более 10% компаний, что стало беспрецедентным событием для рынка аудиторских услуг. Год назад Минфином в схожей ситуации лицензии были приостановлены у 57 фирм.

Citigroup создает подразделение по анализу российского фондового рынка

В Citigroup сформирована аналитическая группа в составе четырех человек, которая будет работать в недавно созданном московском управлении Ситибанка по работе с ценными бумагами по Центральной и Восточной Европе, Ближнему Востоку и Африке, возглавляемом Паоло Занибони.

Новые сотрудники станут членами глобальных групп управления по работе с ценными бумагами в области металлургии, добывающей и нефтяной промышленности, электроэнергетики, потребительского и финансового секторов.

Дмитрий Виноградов занял пост директора управления анализа фондового рынка и будет выполнять роль ведущего аналитика фондового рынка России с основным акцентом на потребительский и финансовый секторы. Михаил Селезнев получил должность директора анализа фондового рынка и будет членом аналитической группы Citigroup Smith Barney в России с основным акцентом на рынок сырья. Александр Корнеев назначен вице-президентом, ведущим аналитиком управления анализа фондового рынка по электроэнергетике и отдельным компаниям нефтегазового сектора, Андрей Мачанскис — вице-президентом, ведущим аналитиком управления анализа фондового рынка по российскому нефтяному рынку.

Рост кредитования в Китае в июне существенно превзошел ожидания аналитиков

Новое кредитование и денежная масса в Китае выросли в июне больше ожиданий рынка, что, вероятно, говорит об успехе реализуемых китайскими властями мер стимулирования. Китайские банки в июне выдали новые кредиты на 919,8 млрд юаней (145,5 млрд долларов) по сравнению с 793,2 млрд в мае, свидетельствуют данные Народного банка Китая.

Как сообщает агентство Bloomberg, рост объемов кредитования по сравнению с июнем 2011 года составил 45,1%, тогда как в мае годовой подъем равнялся 15,7%, в апреле — 15,4%. Экономисты, участвовавшие в опросе агентства, в среднем прогнозировали подъем до 880 млрд юаней, в опросе Dow Jones — до 902 млрд.

Безработица в Греции в апреле поставила новый рекорд

Уровень безработицы в Греции в апреле 2012 года достиг новой рекордной отметки в 22,5%. Об этом свидетельствуют данные греческого статистического агентства Elstat. Показатель вырос на 0,5 процентного пункта по сравнению с пересмотренным показателем предыдущего месяца в 22%.

Тяжелая обстановка на рынке труда усугубилась на фоне принимаемых правительством страны мер жесткой экономии. Программа по сокращению дефицита бюджета, проводимая греческими властями под давлением международных кредиторов и призванная уберечь страну от стихийного дефолта, обеспечив финансирование со стороны тройки кредиторов (Европейской комиссии, Европейского центрального банка, Международного валютного фонда), обернулась для греческого рынка труда банкротствами предприятий и масштабными сокращениями персонала.

Безработица в Греции более чем в два раза превышает средний уровень в странах еврозоны, и данный показатель продолжает непрерывно расти. Так, в феврале-2012 уровень безработицы в Греции составлял 21,7%, а в январе — 21,3%.

ЕЦБ: доходность гособлигаций самых надежных стран еврозоны в июне ощутимо выросла

Средняя спотовая доходность десятилетних суверенных облигаций стран еврозоны, имеющих наивысшие кредитные рейтинги уровня «ААА», в июне выросла сразу на 0,43 процентного пункта — до 2,32% годовых с 1,89% на конец мая текущего года, свидетельствует статистика Европейского центрального банка.

В мае показатель упал на 0,58 п. п.

Годом ранее средняя доходность составляла 3,41%.

ЕЦБ учитывает рейтинги международного агентства Fitch.

Июнь ознаменовался в еврозоне напряженным ожиданием повторных выборов в Греции и опасениями по поводу возможности выхода страны из валютного объединения в обозримой перспективе. Кроме того, предварительно была согласована помощь банкам Испании от стран еврозоны, усиливались слухи о необходимости поддержки Кипра. Саммит глав государств Евросоюза в конце июня, вопреки ожиданиям, обрадовал рынки решениями по краткосрочным мерам поддержки нестабильных стран еврозоны. В июне также укрепились ожидания относительно снижения ЕЦБ базовой ставки до исторического минимума, инвесторы не исключали и уменьшения, возможно, обнуления его ставки по депозитам, напоминает РИА Новости.

Прибыль НОМОС-Банка за первое полугодие по РСБУ сократилась до 3,46 млрд рублей

НОМОС-Банк подвел итоги работы в первом полугодии (показатели приводятся в соответствии с отчетностью по РСБУ, без учета банков, входящих в группу НОМОС-Банка), сообщает пресс-служба кредитной организации.

По результатам шести месяцев 2012-го чистая прибыль НОМОС-Банка составила 3,46 млрд рублей. Как сообщалось ранее, по итогам первого полугодия 2011-го чистая прибыль кредитной организации по РСБУ составляла 4,35 млрд рублей.

Чистый процентный доход составил 9 млрд рублей, демонстрируя рост на 13% по сравнению с первым полугодием 2011 года. Чистый комиссионный доход за шесть месяцев 2012 года увеличился на 36% по сравнению с первым полугодием 2011-го и составил 1,4 млрд рублей, что является следствием эффективного развития перекрестных продаж и услуг клиентам.

Активы банка по состоянию на 1 июля 2012 года достигли 469 млрд рублей. Структура активов банка существенно не изменилась. Ключевым направлением деятельности банка является кредитование. Объем чистой ссудной задолженности увеличился на 5% по сравнению с 31 декабря 2011 года и составил 347,7 млрд рублей.

Регулятивный капитал банка составил 62,8 млрд рублей по состоянию на 1 июля 2012 года и увеличился на 5% по сравнению с 1 января. Норматив достаточности капитала в соответствии с требованиями Банка России составил 11,28%, данный показатель не претерпел существенных изменений по сравнению с данными на 31 декабря 2011 года.

НОМОС-Банк — универсальный московский банк с развитой филиальной сетью, один из крупнейших банков России. На банковском рынке работает с 1992 года. Ориентирован преимущественно на комплексное обслуживание крупных и средних корпоративных клиентов, занимает сильные конкурентные позиции в сфере инвестиционных услуг и операций на рынке драгоценных металлов. Основными бенефициарами являются владелец чешской PPF Group Петр Келлнер (26,53%), Александр Несис (17,54%), Алексей Гудайтис (15,88%), Николай Добринов (7,11%), Игорь Финогенов и Дмитрий Соколов (по 3,9%).

Власти Кипра утверждают, что стране нужно всего 4,5 млрд евро

Официальный представитель правительства Кипра Стефанос Стефану заявил в среду, что стране необходимо всего 4,5 млрд евро для восстановления экономики страны вместо 11 млрд, о которых сообщали СМИ, и 15 млрд — по подсчетам экспертов рейтингового агентства Standard & Poor’s.

Ранее агентство опубликовало доклад с подсчетом объема средств для республики, где сумма сложилась из стоимости рекапитализации банковского сектора в 2,3 млрд евро, потенциальной опасности невозврата греческих кредитов в ближайшие годы на сумму почти 2,2 млрд евро и дополнительных финансовых потребностей страны в 6,6 млрд евро. По предварительным подсчетам, сумма составила 61% от ВПП Кипра, или 11 млрд евро.

Эксперты подсчитали, что в условиях большой неопределенности в Греции и на примере программ помощи другим кризисным странам полный объем пакета финансовой помощи составит 15 млрд евро.

Однако Стефану отмечает, что правительство уже оценило свои потребности в 4,5 млрд евро, о которых сообщит «тройке» международных кредиторов 23 июля во время переговоров о размерах и условиях финпомощи.

American Express увеличила прибыль во II квартале на 3,4%

American Express увеличила прибыль во II квартале на 3,4% до 1,34 млрд долларов за счет роста комиссий по различным операциям с банковскими картами и низкому уровню просроченных кредитов. Выручка выросла на 4,6% до 7,97 млрд долларов.

«Расходы физических лиц и корпоративных клиентов остались на приемлемом уровне, несмотря на нестабильную ситуацию в экономике. Они увеличились на 6,7% до 221,6 миллиарда долларов», — прокомментировал отчет генеральный директор American Express Кеннет Шено. В среднем клиенты потратили за II квартал 3 948 долларов, в то время как год назад этот показатель составлял 3 767. Клиенты в Азии и Европе острее чувствуют замедление экономики: выручка за пределами США сократилась на 4% до 1,3 млрд долларов. Испанцы стали тратить на 5% меньше, чем год назад, а выручка в Италии осталась неизменной.

American Express не только проводит платежи, но и предоставляет кредиты своим клиентам. Доля займов, просроченных на 30 и более дней, уменьшилась до 1,2% — минимального уровня за последние четыре года. Руководители компании полагают, что в будущем качество кредитов вновь начнет ухудшаться из-за спада экономической активности. Резервы на возможные списания выросли до 461 млн долларов против 357 млн в прошлом году и 412 млн в I квартале.

«Ренессанс Кредит» снизил ставку по кредиту наличными

Как стало известно Банки.ру, банк «Ренессанс Кредит» снизил ставку по кредиту наличными на 3 процентных пункта.

Теперь кредит на сумму до 500 тыс. рублей без обеспечения можно получить под 19,9% годовых.

Срок кредита — от 6 до 45 месяцев. Изменения также коснулись максимальной суммы кредита, ранее она составляла 1 млн рублей.

Комиссии и другие платежи по кредиту не предусмотрены. Требуется страхование жизни и здоровья заемщика, а также страхование от потери работы.

Оформление кредита занимает не более 10 минут.

ООО «КБ «Ренессанс Капитал» — крупный розничный банк, входящий в отделенную от одноименного инвестбанка группу «Ренессанс Капитал Потребительское кредитование». Специализируется на кредитовании физических лиц, в настоящее время фокусируется на кредитах наличными. Также ведет активную деятельность по привлечению средств граждан во вклады. Бенефициары банка: Стивен Дженнингс (32,18%), Александр Перцовский (2,83%), Роланд Нэш (1,80%), Хосе Мануэль Абароа (1,19%) и несколько других лиц. 49,67% Renaissance Holdings Management Ltd. не распределены и находятся в трастовом управлении. Однако, согласно данным прессы, структурам Михаила Прохорова («Онэксим») через специально созданную холдинговую компанию после согласования сделки с ЦБ РФ будет принадлежать порядка 32% КБ «Ренессанс Капитал».

По данным Банки.ру, на 1 июля 2012 года нетто-активы банка — 73,26 млрд рублей (70-е место в России), капитал (рассчитанный в соответствии с требованиями ЦБ РФ) — 8,88 млрд, кредитный портфель — 59,39 млрд, обязательства перед населением — 38,78 млрд.

Крупнейший в мире фонд прямых инвестиций Blackstone сократил прибыль на 74%

Blackstone Group LP, крупнейший в мире фонд прямых инвестиций, сократил прибыль во II квартале 2012 года на 74%, сообщает агентство Bloomberg.

Чистая прибыль компании без учета некоторых расходов уменьшилась в апреле — июне до 212 млн долларов, или 0,18 доллара на акцию, по сравнению с 804 млн, или 0,73, за аналогичный период годом ранее.

Аналитики в среднем прогнозировали этот показатель на уровне 0,11 доллара на акцию.

Менее значительный, чем ожидалось, прирост стоимости вложений Blackstone способствовал сокращению объема поощрительных премий, получаемых инвесткомпанией по результатам работы. Этот показатель сократился в прошедшем квартале на 80% до 135 млн долларов.

Объем сделок с участием фондов прямых инвестиций во II квартале 2012 года упал на 36% до 101,5 млрд долларов.

Казахстанская «дочка» Сбербанка увеличила акционерный капитал на 100 млн долларов

ДБ АО «Сбербанк» — казахстанская «дочка» одноименного российского банка успешно разместило 2 млн простых акций, что позволило увеличить акционерный капитал кредитной организации на сумму 15 млрд тенге (100 млн долларов), сообщила в четверг пресс-служба банка.

«Этот показатель стал рекордным в сравнении с объемами увеличения уставного капитала другими игроками банковского рынка, проведенными за последние два года», — отмечается в сообщении.

Цена размещения составила 7,5 тысяч тенге (около 50 долларов) за одну акцию. Номинальная стоимость размещаемых акций — 1 тысяча тенге (6,7 доллара). Право преимущественной покупки было предоставлено существующим акционерам банка. В результате размещения собственный капитал банка составил свыше 73 млрд тенге (около 490 млн долларов).

«Увеличение акционерного капитала позволит расширить присутствие на рынке в части выдачи кредитов как юридическим, так и физическим лицам. Докапитализация приведет к повышению показателей достаточности капитала, что обеспечит необходимый темп роста бизнеса, предусмотренный стратегией, а также позволит увеличить долю рынка», — говорится в сообщении.

«Мы довольны результатом докапитализации, свидетельствующей об уверенности наших акционеров в перспективах развития всей банковской системы Казахстана и надежности дочернего банка. Кроме того, докапитализация позволит укрепить наши позиции во всех сегментах банковского рынка страны», — цитирует пресс-служба и. о. председателя правления ДБ АО «Сбербанка» Шухрата Садырова.